Potražnja za nekretninama ne jenjava uprkos pandemiji, inflaciji, ratovima i blokadama transporta, no postoji i onaj dio koji se obavlja kreditnim sredstvima, pa je moguće ugrožavanje bankarskog sektora i stanovništva koji se zadužuje.
Sektor trgovine nekretnina u zemljama regije registruje neprekidni rast. Potražnja ne jenjava uprkos pandemiji, inflaciji, ratovima i blokadama transporta. U ovom kompleksnom dijelu trgovine postoji i onaj dio koji se obavlja kreditnim sredstvima i postoji mogućnost ugrožavanja bankarskog sektora i stanovništva koji se zadužuje. S tim u vezi, prva reakcija je stigla iz Hrvatske, gdje je zbog stambenih kredita Hrvatska narodna banka (HNB) uvela novu mjeru za banke zbog značajnog skoka cijena nekretnina i rasta zaduženja domaćinstava. U pitanju je kontraciklični zaštitni sloj kapitala od 0,5 posto umjesto dosadašnjih nula.
Opravdanje za odluku se traži zbog skoka cijena stambenih nekretnina od devet posto u trećem tromjesečju 2021. godine, uz ubrzani rast zaduživanja domaćinstava za kupovinu stanova zbog relativno blagih uslova kreditiranja i državnih programa subvencioniranja stambenih kredita.
„Cijene stambenih nekretnina sve se više odvajaju od dugoročnog trenda i makroekonomskih osnova, što povećava rizik njihovog pada u slučaju privrednih poremećaja”, saopštio je Savjet HNB uz saznanje da je u Hrvatskoj već postignut konsenzus za opravdavanje ovakve odluke.
„Razumna je odluka HNB-a o uvođenju zaštitnih mjera. Ona prevenira moguće rizike, ne samo za bankarski sektor, nego i stanovništvo, odnosno dužnike. Ne zaboravimo na trenutno rastuće stope inflacije, pa moguće tečajne razlike i na kraju – uvećane rate kredita zauzimaju znatnu proporciju osobnih budžeta građana“, mišljenja je Mladen Vedriš, profesor „Effectus – poslovnih studija“ Visokog učilišta Zagreb.
Zamjerke vladinim mjerama
Odluku HNB-a podržavaju i trgovci nekretninama, smatrajući kako će se smanjiti sistemski rizici, a bankama osigurati bolju pripremljenost nego što je bila 2008. godine zbog tadašnje nestabilnosti sistema.
„Radi visoke likvidnosti bankarskog sustava i želje banaka da dostupnu likvidnost, podržanu snažnim rastom depozita stanovništva, plasira u nove kredite, odluka HNB-a neće imati utjecaj na stabilnost tržišta nekretnina. Snažna potražnja za stambenim kreditima u svrhu stanovanja, podržana novim krugom stambenog subvencioniranja (APN) i niskorizičnog ulaganja, podržana niskom financijskom pismenošću, nastaviti će rast cijena stambenih nekretnina. Sve dok ponuda stanova u novogradnji ne naraste, značajna potražnja za nekretninama (čak i u slučaju rasta kamatnih stopa) nastavit će rast cijena. Važno je napomenuti kako se 40 do 50 posto kupnji nekretnina realizira ušteđevinom“, stava je Andrea Bilić, direktor Agencije Metropola iz Zagreba.
Profesor Vedriš se slaže da približno polovina kupaca nekretninu plaća gotovinom, svojom ušteđevinom s bankarskog računa ili novcem kojega ima od ranije prodaje imovine. I za taj dio trgovine nema zone bankarskog rizika. Međutim vladinom stambenom sufinansiranju ima zamjerki.
„Kvalitetnih nekretnina u Zagrebu ili morskom pojasu nema dovoljno. Potražnja je veća od ponude. S druge strane je drugi dio stanovništva koji nekretninu treba osigurati kreditnim sredstvima. Mladi ljudi dobivaju poticaje i pogodnosti, ali ne mislim da se došlo do idealnog modela. Vjerujem da bi bilo svrsishodnije izgraditi mladima stanove za najam, koje bi kasnije mogli otkupiti po socijalno i ekonomski prihvatljivim uvjetima. Tako se istovremeno rješava više socijalnih fenomena, od stanovanja do demografije, a paralelno se ne stvara dodatni pritisak na povećanje potražnje, što dodatno povećava i cijene nekretnine“, poručuje Vedriš.
Ulaganje u nekretnine smatra se jednim od sigurnijih
U Bosni i Hercegovini, Centralna banka nije nadležna za ova regulatorna pitanja, nego entitetske agencije za bankarstvo. Međutim, konstantan rast cijena na tržištu nekretnina pripisuju širokom spektru faktora koji, s jedne strane dolaze iz okruženja, dok sa druge strane proizlaze iz same specifičnosti bh. ekonomije. Ekonomski prostor Evropske unije je posljednjih nekoliko godina uživao u benefitima niskih ili negativnih kamatnih stopa i eri takozvanog jeftinog novca. Bosanskohercegovačka ekonomija je također osjetila pozitivne efekte ovih monetarnih politika kroz bankarski sektor.
„Specifičnost ovdašnje ekonomije se ogleda i u činjenici da usljed nedovoljne razvijenosti tržišta kapitala i investicionih prilika, ulaganje u nekretnine se i dalje smatra jednom od najsigurnijih dugoročnih ulaganja. Ovi faktori su od krucijalnog značaja za razumijevanje konstantno visoke potražnje za nekretninama u Bosni i Hercegovini. Osim toga, ekonomska praksa pokazuje da cijene na tržištu nekretnina reaguju sa znatnim zakašnjenjem u odnosu na druge ekonomske segmente, pa je potrebno znatno duži period ekonomske nestabilnosti da bi došlo do korekcije na tržištu nekretnina. S toga ne čudi da je prоsјеčnа ciјеnа prоdаtih nоvih stаnоvа u četvrtom kvartalu 2021. godine dosegla rekordni nivo od 1.905 konvertibilnih maraka (974 eura) po kvadratnom metru prema oficijelnim podacima Agencije za statistiku BiH“, poručuju iz Centralne banke BiH.
Ekonomski analitičar iz Sarajeva Igor Gavran je stava da prostora za sličnu mjeru iz Hrvatske ima i u Bosni i Hercegovini.
„Ali, naš bankarski sektor se generalno odlikuje hiperlikvidnošću i raspolaže značajnim rezervama zbog nedovoljne tražnje za kreditima i ograničenim mogućnostima plasmana sredstava. Zbog toga bi u slučaju eventualnih poremećaja na tržištu, vlastite rezerve i višak sredstava kojima banke raspolažu zajedno sa propisanim obaveznim rezervama koje utvrđuje Centralna banka BiH trebale biti dovoljne za ublažavanje negativnih efekata. Svakako da su i same banke dužne analizirati rizike i planirati rezervacije sredstava u skladu s rizicima, čak i kada regulator ne nameće bilo kakve formalne mjere“, smatra Gavran.
Porast cijene ‘kvadrata’
Narodna banka Srbije (NBS) na tromjesečnom nivou utvrđuje stopu kontracikličnog zaštitnog sloja kapitala, uzimajući u obzir vrijednost referentnog pokazatelja, odnosno odstupanja odnosa kredita i bruto domaćeg proizvoda od svog dugoročnog trenda, kao i brojne opcione pokazatelje koji oslikavaju karakteristike domaćeg makroekonomskog i finansijskog sistema. U martu nisu našli razloga za povećavanjem stope i ona je i dalje nula.
„Tokom prethodnih godina došlo je do povećanja prometa na tržištu nepokretnosti u Srbiji, kao i do rasta cena nepokretnosti, što je u skladu sa kretanjima na ovom segmentu tržišta i u drugim zemljama. Prema podacima Republičkog geodetskog zavoda, ukupan broj kupoprodaja u 2021. godini nadmašio je prethodnu godinu za 28 odsto, dok je vrednost tržišta nepokretnosti dostigla iznos od 6,1 milijardi evra, što je rekordni rezultat obima novčanih sredstava na ovom tržištu u odnosu na prethodne godine. Prosečna cena stana u stanogradnji u 2021. iznosila je 1.104 evra po kvadratnom metru, što je rast od 10 odsto, a u novogradnji 1.450 evra po kvadratnom metru, što predstavlja rast od devet odsto, u odnosu na 2020. godinu“, kažu iz NBS-a.
Dodaju da je učešće problematičnih kredita u ukupnim stambenim kreditima u decembru 2021. iznosilo samo dva posto, što je niže u odnosu na ostale kategorije kredita odobrenih stanovništvu.
„Prema podacima Republičkog geodetskog zavoda, u 2021. samo je 15 odsto svih nepokretnosti, odnosno 34 odsto stanova, plaćeno kreditnim sredstvima, što ukazuje na to da rast cena nepokretnosti nije uzrokovan kreditnom aktivnošću banaka, tako da se ne može govoriti o „kreditnom balonu“. S druge strane, na rast cena nepokretnosti utiče i traganje za alternativnim investiranjem koje nosi veće stope prinosa, te ponuda stanova u novogradnji na ekskluzivnim lokacijama“, zaključuju u Narodnoj banci Srbije.
Pranje prljavog novca
Britanski magazin The Economist je u maju prošle godine objavio tekst o pranju novca na Balkanu kroz ulaganje u tržište nekretnina. U tekstu se ističe da se širom Balkana prljavi novac „pere“ kroz ulaganje u nekretnine, iskrivljujući tržište i napuhavajući cijene.
„Mislim da su procjene The Economista vrlo vjerovatne, s tim da značajnu grupu kupaca nekretnina u regionu čine i naši građani u dijaspori koji ulažu pošteno zarađen novac. I u tom slučaju dolazi do inflatornih djelovanja na cijene, jer raspolažu većim sredstvima i spremni su platiti više. Ipak, broj novih stanova koji se grade kod nas još uvijek je relativno mali i ima mnogo prostora da se programima masovnije izgradnje obore cijene na neki realniji nivo i proširi krug mogućih kupaca, što bi tržište učinilo dugoročno stabilnijim.
Mislim da je trenutno mnogo veći problem za Bosnu i Hercegovinu opća inflacija i trend povećanja cijena osnovnih grupa proizvoda i usluga, nego stanje na tržištu nekretninama. Nekretninsko tržište je mnogo bitnije nekim razvijenijim ekonomijama, poput britanske, i to može biti jedan od razloga fokusiranja autora na ovo pitanje“, zaključuje Gavran.